Por Dave Milam y Jody Forehand

Buscar una nueva ubicación para su iglesia es increíblemente emocionante. Sin embargo, si su trabajo es encontrar la propiedad perfecta, también puede ser una tarea abrumadoramente desalentadora. De hecho, este puede ser uno de los gastos más importantes en los que su iglesia pueda incurrir. Hágalo bien y la nueva ubicación impulsará la misión de su iglesia durante décadas. Hágalo mal y es posible que su iglesia nunca se recupere. Sin presión.

Sin embargo, a pesar de lo mucho que está en juego, muchas iglesias se enfrentan al reto de los bienes raíces con la confianza y la experiencia de un estudiante de chófer de 15 años. A menudo, las iglesias encargan a un miembro del personal (sin experiencia en desarrollo inmobiliario) o a un comité de la iglesia (con uno o dos expertos de gabinete) que encuentre una propiedad. ¿Qué podría salir mal?

A la luz de la gravedad de esta decisión, aquí hay cinco pasos a seguir cuando busque una propiedad de la iglesia.

1. ENCUENTRE EL SOCIO ADECUADO

La primera llamada de un líder experimentado es siempre a un agente inmobiliario comercial que se especializa en trabajar con iglesias. Pero te sorprendería lo poco que sucede. En cambio, la mayoría de los líderes novatos comienzan aprovechando uno de los tres recursos: el miembro de la iglesia más destacado que vende casas, el corredor comercial local, cuyo nombre descubrieron en una propiedad vacante, o Google. Los tres tienen diversos grados de riesgo, siendo Google el más riesgoso.

Contratar a un experto para que lo ayude a recorrer el camino ayudará a su iglesia a descubrir posibles nuevas ubicaciones más allá de la búsqueda tradicional en Internet y lo representará bien contra ese asesino. vendedor que espera hacerse rico. Los buenos agentes comerciales tienen acceso a la información que usted no tiene sobre todas las propiedades en su comunidad, incluso las propiedades que no están actualmente en el mercado, y pueden trabajar de forma anónima detrás de escena en su nombre acercándose a los dueños de propiedades en busca de bienes inmuebles que se ajusten a sus necesidades. perfil para ver si están interesados en hacer un trato.

Ahora que ha dejado atrás su primera y mayor decisión, ¿qué sigue?

2. HAGA LAS PREGUNTAS CORRECTAS

En el mundo inmobiliario, rara vez es “lo que sabe” que te desequilibra. De hecho, uno de los mayores desafíos que puede enfrentar es saber qué preguntas hacer en primer lugar. Nuevamente, aquí es donde vale la pena un buen agente, especialmente uno que se especializa en bienes raíces de iglesias.

Un agente que se especializa en ayudar a iglesias debería ayudarlo a hacer y responder preguntas como:

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3. CUENTE LOS COSTOS

Muchas iglesias no suelen considerar alquilar y renovar los espacios existentes. La mentalidad de la mayoría de las iglesias es que necesitan su propio pedazo de tierra sin desarrollar para poder construir un nuevo edificio exactamente como lo quieren.

A primera vista, muchas personas sin experiencia en desarrollo piensan que la tierra virgen es la mejor opción. opción más barata porque el precio por acre parece bajo en comparación con el precio de compra de una propiedad desarrollada. Pero típicamente, ese no es el caso. Para la mayoría de las iglesias, recomendamos que el desarrollo de la tierra virgen sea casi el último recurso, especialmente en áreas urbanas y suburbanas más densas. La tierra virgen suele ser la mudanza más costosa.

Al desarrollar un presupuesto de trabajo para un sitio nuevo, es importante pensar más allá del precio por pie cuadrado. Un nuevo sitio significa que necesita proporcionar servicios públicos: agua (pública o pozo), alcantarillado (o fosa séptica), electricidad, aguas pluviales y posiblemente otros (gas, cable, teléfono, internet, etc.) al sitio. Si los servicios públicos aún no están presentes en la propiedad, es posible que deba extenderlos cientos de pies por el camino hasta su propiedad.

Es posible que también deba pagar tarifas de grifo y tarifas de impacto, y probablemente necesite proporcionar una evaluación ambiental del sitio (a menudo denominada Fase 1) y estudios de tráfico. Eso también podría significar que debe ensanchar el camino, proporcionar aceras y un carril de giro, o incluso agregar un semáforo. Eso es más costo.

¿Su sitio está arbolado? Eso es hermoso, pero también significa que tendrá que despejar un área grande para construir plataformas, estacionamientos, campos de béisbol, etc. Eso es más costoso.

¿Su sitio es montañoso o rocoso? Puede ser pintoresco, pero eso también significa mucha nivelación (corte y relleno) y tal vez incluso voladuras o perforación de rocas para hacer que las áreas estén lo suficientemente niveladas para los estacionamientos y las plataformas de construcción y los cimientos. Eso es aún más costoso.

Está bien, te haces una idea. Un sitio que ya está desarrollado (o incluso parcialmente desarrollado) ya debería tener la mayoría, si no todo, de esto en su lugar. Tal vez necesite expandir el estacionamiento o expandir el edificio, pero en general, ya ha habido una inversión significativa realizada por otra persona que puede usar desde el primer día sin tener que sacarla de su presupuesto de construcción. El costo de comprar terrenos desarrollados es más alto que el de terrenos en bruto, pero por lo general no es tan alto como hacer todo este trabajo de infraestructura desde cero.

4. OBTENER APROBACIÓN

¿Alguna vez ha oído hablar de los «derechos»? Estas son las aprobaciones que necesita de las autoridades que tienen jurisdicción sobre la propiedad o el edificio que desea comprar. En muchas jurisdicciones del país, las iglesias deben pedir permiso para existir mediante permisos y aprobaciones de uso condicional o de uso especial.

El pequeño secreto sucio es que a la mayoría de las jurisdicciones no les gusta que las iglesias compren propiedades porque las iglesias no pagan impuestos sobre la propiedad. Como resultado, los funcionarios a menudo hacen que el proceso de aprobación sea engorroso, costoso y lento. Así que sepa en lo que se está metiendo antes de apretar el gatillo en una propiedad.

5. ANALICE LA OPORTUNIDAD

No olvide el mantra principal de los agentes inmobiliarios: se trata de «ubicación, ubicación, ubicación». La realidad es un poco más matizada cuando se trabaja con iglesias. Las personas están dispuestas a «buscar» su iglesia si les da una buena razón para venir, pero la ubicación sigue siendo importante.

Idealmente, tendría tanto accesibilidad como visibilidad, pero si tiene que elegir, la accesibilidad es generalmente más crítico. Una iglesia con excelente visibilidad desde la interestatal puede sonar genial hasta que tenga que pasar 5 millas hasta la próxima salida y luego navegar de regreso a través de un laberinto de caminos rurales.

Preste atención a la densidad de población y penetración de mercado. «Tasa de penetración» es un término minorista que analiza cuántas personas «compran» en su tienda en comparación con otras tiendas similares en su comunidad. Suena un poco burdo hablar sobre el ministerio de esta manera, pero le guste o no, su iglesia tiene una tasa de penetración en su comunidad en comparación con otras iglesias.

Si está buscando dos propiedades «iguales» (relacionado con la calidad y los costos), y la propiedad A tiene 200 000 personas en un radio de 20 minutos en automóvil, mientras que la propiedad B tiene 100 000 personas en un radio de 20 minutos en automóvil, entonces la propiedad A es la mejor ubicación y su tasa de penetración será ayude a su arquitecto a programar su plan maestro en consecuencia para acomodar su crecimiento en la construcción completa.

Además, no subestime la demografía. Si está buscando propiedades en diferentes áreas, analice a quién está llegando actualmente y a quién quiere llegar. ¿Vendrán estas personas al lugar que desea comprar? Si no es así, comprarla no es una decisión inteligente, sin importar qué tan buena sea la oferta.

Tal vez la búsqueda de una propiedad parezca un poco más abrumadora que antes de leer este artículo, pero la buena noticia es que que con los miembros del equipo correctos, la actitud correcta y el proceso adecuado, puede llevar con éxito su iglesia al lugar correcto.